Коммерческая ипотека в России или Как купить недвижимость для бизнеса?

Сложности кредитования коммерческой недвижимости

По сути, коммерческая ипотека является аналогом ипотеки потребительской, только выдаваться этот заем должен на приобретение нежилой недвижимости. Между тем, действующий нынче в России закон «Об ипотеке» умалчивает относительно правил кредитования этого вида имущества. Именно поэтому банкиры крайне осторожно относятся к просьбам предпринимателей о предоставлении им такого займа.

Главная проблема в этой области состоит в том, что те предприниматели, которых банкиры рады бы видеть в качестве ипотечных заемщиков, могут купить нужную им недвижимость, не прибегая к кредитам. А те бизнесмены, которые как раз нуждаются в подобном займе, не вызывают у финансовых учреждений должного доверия, и в кредитах им отказывают.

Кроме того, сама недвижимость, которую хотели бы взять в кредит предприниматели, не всегда отвечает требованиям банков к ее ликвидности. Особенно негативное отношение у финансовых организаций к складским и офисным помещениям, покупка которых кредитуется реже всего. Более лояльно кредиторы воспринимают производственные и торговые площади. Впрочем, даже тогда остаются актуальными вопросы о состоянии недвижимости и годах ее постройки.

По каким схемам предоставляется коммерческая ипотека?

Ввиду того, что законодательно коммерческая ипотека никак не оговорена, банки и предприниматели сами изобретают схемы, по которым проходит кредитование. Первый способ состоит в том, что, заключив соглашение о купле-продаже, покупатель отдает продавцу часть стоимости объекта. После чего недвижимость переписывается на покупателя, который затем предлагает ее банку в качестве залога. Подобная схема считается самой рискованной для продавца,так как существует большой риск того, что он останется и без денег, и без имущества.

Вторая методика также предполагает предварительную уплату покупателем доли от стоимости недвижимости. Однако вместе с этим продавец получает обязательство от банка, который гарантирует перечисление остатка средств сразу после оформления недвижимости в качестве залога.

Согласно третьей схеме недвижимость сначала переходит в собственность специально созданной продавцом дочерней компании, которая впоследствии, вместе со всем имуществом, выкупается новым владельцем. Все это время обеспечением по займу будет выступать какое-то имущество из собственности покупателя.

При реализации коммерческой недвижимости нередко используются и лизинговые схемы. Они просты в оформлении, при этом риск лизингодателя практически равен нулю из-за того, что он является владельцем имущества до полного погашения долга за него. Впрочем, услуги лизинговых компаний стоят несколько дороже, чем банковские проценты.

Условия получения коммерческой ипотеки

Чтобы получить кредит на коммерческую недвижимость, предприниматель должен доказать банку, что его предприятие существует уже как минимум год, и за это время оно действительно работало и приносило прибыль. Для оформления займа от бизнесмена потребуются его личные документы (идентификационный код, паспорт), а также учредительные бумаги его предприятия и документация на приобретаемую недвижимость.

Следует отметить, что коммерческая ипотека, как правило, стоит дороже обычной где-то наполовину. Кроме того, срок погашения этого займа устанавливается банками намного меньшим, чем при потребительском кредитовании, и составляет не более 10 лет.