Новые правила ипотеки – кому-то хорошо, кому-то не очень
В какой стране ипотека имеет самое большое значение? Пожалуй, многие согласятся, что лидером в этом отношении является Америка – здесь с жилищным рынком и с его кредитованием связаны не только личные проблемы граждан, но и немало важных экономических показателей. Неудивительным становится то, что именно в Штатах ипотечный кризис разразился пуще остальных держав, и именно там восстановлению этого сектора кредитного рынка уделяют больше всего внимания.
Новые правила ипотеки – или сложнее, или дороже
Пару лет заняло у правительства США и финансовых консультантов на то, чтобы выявить все (в том числе и «подводные») причины обвала жилищного рынка. Выявить – и выработать новые правила ипотечного кредитования. Те займы, которые будут новым правилам соответствовать, станут называться квалифицированными, то есть такими, вероятность дефолта которых сведена к минимуму. Обсуждение новых правил длилось долго, особенно протестовали банки, так как квалифицированность ипотечных займов означает еще и более пристальное внимание со стороны регуляторов. И вот – теория заканчивается, с 10 января будущего года новые правила ипотеки в США вступают в силу. Они подразумевают ограничения по общей долговой нагрузке на заемщика, предоставлению займов в целом и ставок по нему, и исключают те присущие ипотеке моменты, которые теперь признаны «токсичными», то есть ведущими к дефолту. Впрочем, идеальными станут не все сделки по ипотечному кредитованию – те из них, которые в новые правила «не вписались», на рынке останутся. Вот только подорожают сильно.
Кого коснется больше всех?
Если верить анализу, проведенному S & P, новые правила больнее всего «ударят» по наиболее обеспеченным заемщикам и тем, чьи доходы не являются доходами наемных работников – предприниматели, фрилансеры и прочие американцы, подпадающие под категорию «самозанятые». При этом предполагается, что новые правила усложнят жизнь и тем заемщикам, у которых с обычными займами возникают проблемы. Например, у кого нет средств на полноценный первый взнос. Или у кого не все в порядке с кредитной историей. Подобные займы, несмотря на все усилия, с кредитного рынка полностью изгнаны так и не были. Чем «квалификация» может повредить, например, тем, кто пришел в банк с плохой «репутацией»? Ранее кредиторы в таких случаях компенсировали свои риски комиссиями и завышением процентных ставок – теперь у них такую возможность отняли, ограничив оба этих атрибута кредитования.
Доходно-расходные вопросы
Самое печальное для заемщиков теперь будет то, что помимо прочего банкам запрещено предоставлять «квалифицированную» ипотеку тем соискателям, которые «не дотягивают» по величине доходов. Теперь долговые обязательства не могут превышать 43% от валового дохода потенциального заемщика. До сих пор банкиры нередко и вовсе не утруждались тщательной оценкой соотношений выдаваемого займа и прибылей соискателя. Зато
дополнительные расходы по ипотеке, в том числе и банковские комиссии, согласно тем же новым правилам не могут в сумме превышать 3% от суммы кредита. И основная ставка по самому займу не может быть выше, чем 1,5% от средней ставки по стране. Казалось бы – все правильно и все хорошо, вот только доказать те самые «валовые» доходы теперь американцам стало достаточно сложно. В доказательства принимаются только законные, официальные и донельзя «чистые» доходы. А в Штатах с этим тоже не у всех благополучно.
1
