Как проводится оценка квартиры для ипотеки?
Любой человек, оформляющий ипотеку под залог покупаемой квартиры, не сможет избежать процедуры оценивания «квадратных метров». Без оценки будущего залога банк не поймет, сколько он может одолжить денег, не опасаясь того, что они не вернуться. Впрочем, знание принципов оценивания квартир важно также и для заемщиков, ведь тогда они смогут понимать, почему банки не всегда выдают те суммы, которые необходимы.
Какую стоимость определяет оценка квартиры для ипотеки?
Оценка квартиры для ипотеки осуществляется специальными фирмами-оценщиками. Недостатка в этих конторах не ощущается, но когда дело дойдет до оформления займа банк наверняка предложит в качестве оценщика своего партнера. Таким образом, кредитор перестрахуется от возможного сговора оценщика и заемщика и добьется объективной информации о стоимости квартиры. Проводя оценку квартиры для ипотеки, фирма на заказ банка будет рассчитывать две стоимости жилища – рыночную и ликвидационную. Первая будет рассчитываться в соответствии со средней ценой на аналогичное жилье в данном регионе. Вторая тоже будет ориентироваться на этот показатель, однако при этом будет ниже его где-то на треть, потому как ликвидационная стоимость определяется для срочной продажи жилья, если вдруг его заберут за долги. Рыночная стоимость больше заинтересует страховую фирму, потому как от нее будет зависеть цена страхового полиса. Ликвидационная же стоимость нужна банку, чтобы он мог установить кредитный лимит. Кроме того, что за основу кредитором берется более низкая ликвидационная стоимость, вдобавок еще сумма займа составит не полную ее величину, а лишь 85%-90%. Поэтому
первоначальный взнос зачастую превращается из простого банковского пожелания в безальтернативную необходимость, ведь полученного кредита не хватит для того, чтобы заплатить установленную продавцом цену.
На что повлияет величина оценки?
Помимо размера займа оценочная стоимость повлияет на конечный срок погашения, а также на условия выплаты займа, в частности на процентную ставку. Если полученное при расчетах значение окажется предельно близко к сумме кредита, то банк наверняка подстрахуется от возможной потери ликвидности и поднимет цену за кредит, повысив процентную ставку, или введя банковскую комиссию. Если оценочная стоимость будет существенно перекрывать сумму кредита, то условия погашения ипотеки могут стать более лояльными. В случае существенного падения цен на жилье банк может пересмотреть установленную ранее оценочную стоимость и откорректировать ее. Кроме того, рассчитанная оценщиками стоимость может повлиять на их собственный заработок, ведь нередко вознаграждение оценщика определяется в определенном проценте от полученной стоимости. Впрочем, некоторые фирмы берут фиксированную плату, размер которой может достигать 5000 рублей.
Что учитывают оценщики?
Оценивание квартиры начинается непосредственно с самой квартиры. Оценщик примет во внимание на каком этаже располагается жилплощадь, какой порядок расположения комнат, состояние санузла и системы отопления. Даже высота потолков квартиры и вид, открывающийся из ее окон, окажут влияние на определение стоимости. Кроме того, оценщик изучит само строение и район, где оно располагается. При этом квадратные метры в домах, расположенных в центре, будут дороже тех, что находятся на окраине, пусть даже дома в центре будут и старше по возрасту. На стоимость повлияют такие моменты как наличие стоянки, лифта и мусоропровода. Конечный результат расчетов также будет зависеть от окружающих условий – близость школ, детсадов, магазинов и больниц, а также удаленность от остановок муниципального транспорта.
0
