2
+2
0
Выгоден ли долгосрочный кредит на жилье?
Спорить о том, какая ипотека лучше – долгосрочная или на короткое время, можно долго. Каждый вид ипотеки имеет свои преимущества и недостатки, при этом некоторые свойства этих видов порой делают сам факт кредитования либо невозможным либо слишком затратным. Так, к примеру, при прочих стандартных условиях кредитования (сумме займа, величине первого взноса) ипотека на 5 лет становится недоступной из-за слишком больших месячных платежей. Потому большинству заемщиков приходится мириться с тем, что ипотека станет частью их жизни на пару десятков лет. Однако бывает и так, что заемщик сознательно ищет предложения с максимально длинным сроком погашения. Есть ли в этом смысл?
Какой он – долгосрочный кредит на жилье?
Что дает длительный срок погашения ипотеки? Самое главное – низкие платежи. Чем сроки больше, тем меньшую сумму придется отрывать от бюджета ежемесячно на то, чтобы отдать банку по условиям кредитного соглашения. Конечно, в России максимальный срок, на который можно оформить ипотечный договор – это четверть столетия, да и то наши сограждане стараются погасить свои долговые обязательства как можно скорее.А вот в Штатах, допустим, встречается и 40-летняя ипотека. И хотя такой продукт даже для заокеанского кредитного рынка является достаточно необычным, но своего потребителя он имеет, а потому отдельные кредиторы предлагают такие вариант в рамках своей продуктовой линейки. Кстати, раз уж заговорили о долгосрочной ипотеке в США, давайте на ее примере и посмотрим насколько она целесообразен долгосрочный кредит на жилье.
Разница в десятилетие
Итак, представим себе самые стандартные условия финансирования покупки жилья в Штатах. Сумма кредита – 250 тысяч долларов, ставку по займу предположим фиксированную, чтобы проще было подсчитать расходы, в размере 4,25%. Если ипотеку вы возьмете на 30 лет (более стандартный вариант для американского рынка жилья), средний платеж по такому займу составит примерно 1230 долларов. В целом же переплата за 3 десятка лет составит 193 тысячи долларов.Оставляем те же условия, удлиняя срок кредитования по максимуму. При той же сумме кредита ставку уже придется увеличить – как минимум на четверть процента, так что теперь годовая переплата составит 4,5%. Платеж составит 1123 доллара. Как видите, облегчение бюджету вышло небольшое чуть более сотни доллаов. А вот итоговая переплата по такому кредиту увеличивается солидно - практически на 100 тысяч, и составит 289 тысяч долларов.
Часть этих средств, конечно, компенсируется налоговым вычетом, который в Штатах тоже предоставляется, однако разница все равно огромна. А теперь пересчитайте это все на российские кредитные реалии, и вы поймете почему так редко россияне берут долгосрочную ипотеку на 25 лет.
Перспектива рефинансирования
А еще из негативного непременно нужно сказать, что львиная доля кредитных платежей – и ипотечные не исключение – построена так, что долгое время банк большую часть платежа забирает себе в виде процентов и только остатки направляет непосредственно на уменьшение суммы долга.То есть то, что американцы называют собственным капиталом – часть стоимости жилья, за которую вы уже заплатили, будет строиться очень долго. И захоти вы лет через 5 рефинансировать вашу очень долгосрочную ипотеку (которую вы оформили лет на 25), окажется, что все это время вы работали исключительно на банк, а сумма вашего долга почти не уменьшилась.
